Skarpare regler i bostadsrättslagen från 1 januari 2023

Renovering av bostadsrätter

Ägaren av en bostadsrätt har i dag relativt långtgående möjligheter att göra förändringar och renovera sin lägenhet. Något som förändras från 1 januari 2023, när tydligare regler införs om vad som gäller vid renovering av bostadsrätter. Fler åtgärder kräver nu uttryckligen tillstånd från styrelsen i bostadsrättsföreningen. Utöver ingrepp i bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, vatten, värme eller gas, kommer nu även ingrepp i ventilations- och rökkanaler samt eldstad samt åtgärder som påverkar brandskyddet utgöra en väsentlig förändring av en lägenhet.

Från 1 januari 2023 kommer hyresnämnden kunna ge tillstånd till renoveringar i bostadsrätt på ansökan, om medlem som inte har fått sådant tillstånd av styrelsen.

Ny förverkandegrund införs

En ny förverkandgrund införs även, vilket innebär en möjlighet att förverka bostadsrätten om bostadsrättshavaren utför olovliga åtgärder som inte kan ses som ringa och

• inte vidtar rättelse efter uppmaning
• inte får tillstånd av hyresnmämnden

En förutsättning för förverkande är att föreningen anmanar bostadsrättshavaren att vidta rättelse senaste två månader efter vetskap om den olovliga åtgärden. Reglerna gäller också endast de åtgärder som utförts efter 1 januari 2023.

Nya krav på upplåtelseavtalet

Upplåtelseavtalet reglerar bostadsrättens utformning och utgör det första avtalet som ingås mellan bostadsrättsföreningen och den första ägaren av bostadsrätten. Ett upplåtelseavtal ska, utifrån dagens lagstiftning, vara skriftligt, innehålla parternas namn, den lägenhet som upplåtelsen avser samt de belopp som ska betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. Nuvarande lagstiftning innehåller däremot inga uttryckliga krav på att avtalet ska undertecknas, något som förändras nu när ett skriftlighetskrav införs. Lagändringen syftar till att minimera eventuella tveksamheter kring parternas avsikter.

Tydligare uppgifter om vad som omfattas av bostadsrättsupplåtelsen

Det är genom upplåtelseavtalet som bostadsrätten skapas och det är därför viktigt att avtalet korrekt anger vad som ingår i själva upplåtelsen. Inte sällan uppstår frågor rörande om exempelvis mark eller en terrass i anslutning till en lägenhet är upplåten med bostadsrätt eller används genom annan form av nyttjanderätt. I och med lagändringen införs det därför krav på att upplåtelseavtalet ska ange samtliga utrymmen utanför lägenheten som omfattas av upplåtelsen med bostadsrätt.

Bestämd tidpunkt för tillträde till lägenheten

En återkommande fråga i debatten om konsumentskyddet de senaste åren har varit bostadsrättsentreprenader där ett byggprojekt blivit försenat. Frågan har även kommit att prövas rättsligt. För att stärka konsumentskyddet införs därför krav på att det i upplåtelseavtalet ska anges ett bestämt datum för tillträde om det sker vid en senare tidpunkt än upplåtelseavtalets tecknande.

För bostadsrättshavare som köper nyproduktion innebär detta ett stärkt skydd vid förseningar av tillträde till lägenheten, vilket kan ge:

• Rätt till skälig nedsättning av årsavgiften
• Ökade möjligheter att begära skadestånd
• Möjlighet att frånträda bostadsrätten i vissa fall

Ytterligare information i fastighetsmäklarens objektsbeskrivning vid bostadsförsäljning

Mäklarens objektsbeskrivning ska från och med 1 januari 2023 ange samtliga utrymmen, som exempelvis mark, terrass eller förråd, om de är upplåtna med bostadsrätt. Fastighetsmäklaren ska kunna förlita sig på de uppgifter som lämnas av bostadsrättsföreningen. Objektsbeskrivningen ska även innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuld, det vill säga den del av föreningens lån som belastar lägenheten. Det är därför av stor vikt att din bostadsrättsförening har god kännedom om vilka delar av föreningens hus och mark som är upplåtna med bostadsrätt och vilka som är upplåtna med annan nyttjanderätt.

Nya krav på bostadsrättsföreningens årsredovisning

Från årsskiftet tillkommer också nya krav på bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar. Årsredovisningen ska innehålla en kassaflödesanalys, samt vid negativt resultat, en upplysning om vad det får för verkan på föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden. Utöver det ska årsredovisningen innehålla följande nyckeltal:

• årsavgift/kvm
• skuldsättning/kvm
• sparande/kvm
• energikostnad/kvm
• räntekänslighet

Syftet med lagändringen är att underlätta för lekmän, som inte alltid innehar kunskapen att tillgodogöra sig information i en årsredovisning, att förstå och därmed få en rättvisande bild av föreningens ekonomi.

Begränsningar i rösträtten på föreningsstämman

Principen om lika rösträtt ska som huvudregel gälla. Därför ska bestämmelser i bostadsrättsföreningens stadgar som innebär en avvikelse från att varje medlem har en röst inte längre gälla. Sådana avvikelser ska bara vara tillåtna om det handlar om en begränsning av rösträtten för medlemmar som enbart innehar en bostadsrätt som avser ett garage, ett lager eller en lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt ska de endast ha en röst. Skälet till denna reglering av rösträtten är att det förekommer exempel på stadgar som undergräver medlemmarnas möjlighet till inflytande i föreningen, något som lagstiftaren vill komma ifrån.

Vi på SBC rekommenderar alla bostadsrättsföreningar att se över sina stadgar så att de alltid är uppdaterade efter gällande lagstiftning och senaste domstolspraxis. Läs mer om hur den nya lagen påverkar din brf här.