Stambyte i bostadsrättsförening
Dags för stambyte i din bostadsrättsförening? Här får du svar på de vanligaste frågorna gällande stambyte i en brf, vad ett stambyte i lägenhet innebär och vad ni i styrelsen behöver tänka på.
Vad är ett stambyte?
Ett stambyte innebär att man byter ut rörstammarna i en fastighet, vilket oftast omfattar rör och ledningar som leder varm- och kallvatten samt spillvatten. Ibland kan även elledningar och eventuellt gasledningar och värmestammar som leder radiatorvatten omfattas. Det är rekommenderat att utföra stambyte i kök och badrum samtidigt.
För att kartlägga de detaljerade behov som finns i en fastighet är det bra för bostadsrättsföreningen att göra en behovsanalys innan stambytet drar igång.
Hur ofta gör man ett stambyte?
Ett stambyte brukar behövas efter 30-50 år. Hur ofta ett stambyte behöver göras beror dels på slitaget som påverkar livslängden, men även materialet i rören och kvaliteten på detta. Den främsta anledningen till en stamrenovering är att minimera risken för vattenskador, eftersom gamla stammar i dåligt skick ökar risken för vattenläckor i fastigheten.
Den tekniska livslängden för avlopp och vattenledningar av olika material varierar mellan 30-60 år. Värmeledningar kan hålla upp till 80 år, medan golv- och väggbeklädnad i våtrum kan ha en livslängd på 10-40 år. Slitaget på badrum varierar beroende på hur många som nyttjar badrummet – alltså hur mycket badrummet används. I takt med att våra livsmönster förändras kan man se att slitaget i allmänhet ökar kraftigt.
Om bostadsrättsföreningen väljer att enbart renovera badrummen, bör de befintliga stamledningarna hålla lika länge som de nya tät- och ytskikten för att ses som ekonomiskt försvarbart.
Om din förening har en uppdaterad underhållsplan finns ett bra underlag till när ett stambyte är aktuellt i er fastighet.
Hur lång tid tar ett stambyte?
Ett stambyte tar mellan 6 till 10 veckor per lägenhet, men det kan variera beroende på förutsättningarna i fastigheten. Trots att själva stambytet brukar ta upp till 10 veckor, så kan man behöva tillgång till bostadsrätterna innan och efter själva arbetet är gjort. Det kan exempelvis vara att vattnet behöver stängas av när andra lägenheter renoveras. Därför kan det vara bra att förbereda lägenhetsinnehavarna på det redan innan.
För er i styrelsen pågår projektet stambyte betydligt längre än vad som berör lägenheterna i sig. Vanligtvis får en bostadsrättsförening räkna med att ett stambyte tar 1-2 år från projektstart till slutgiltig besiktning.
Kan man bo kvar under ett stambyte?
I de flesta fall bor bostadsrättsföreningens medlemmar och hyresgäster kvar under stambytet. De boende kan erbjudas tillfälliga duschar och toaletter, exempelvis i vagnar på gården eller grannhus. Om föreningen har toalett- och duschmöjligheter i källarplan kan den sista biten av stammarna sparas till slutet av renoveringen. I flerfamiljshus genomförs stambytet successivt i en eller flera trappuppgångar i taget.
Upphandling av stambyte – tänk på det här
Ett stambyte kräver god förberedelse och bra underlag inför upphandlingen. I förfrågningsunderlaget ska alla krav och frågor finnas specificerade, för att undvika missförstånd och onödiga konflikter längre fram. Se till att få in många anbud, gärna minst fem, för att kunna jämföra och utvärdera olika entreprenörer.
Ta hjälp av en erfaren projektledare vid upphandling av stambyte
Med en projektledare från SBC får din förening hjälp att ta fram förfrågningsunderlag och jämföra anbuden.
Ta upp stambytet på föreningsstämman
Stambyte är en ren underhållsåtgärd vilket innebär att, om det inte kan ses som en om- eller tillbyggnad som förändrar lägenheterna, är ett beslut som ni bostadsrättsföreningens styrelse själva kan besluta om. Viktigt att komma ihåg är dock att varje medlem behöver ge sitt godkännande för tillträde till lägenheten i samband med stambytet. Vi på SBC rekommenderar därför att beslutet om godkännande av tillträde till lägenheter i samband med kommande stambyte tas kollektivt på en föreningsstämma.
Informera föreningens medlemmar i god tid
Utöver beslut om tillträde till lägenheter på föreningsstämman, är det viktigt att informera om stambytet i god tid, både för de boendes inställning och för att förhindra att renoveringar görs precis innan ett stambyte.
Vad påverkar kostnaden för ett stambyte i bostadsrätt?
Hur mycket ett stambyte kostar per lägenhet beror på flertalet omständigheter, som arbetets omfattning och hur upphandlingen görs.
Det här kan påverka kostnaden av ett stambyte:
- Hur många meter stammar som ska bytas ut.
- Vilka stammar som ska bytas ut, exempelvis endast rörstammar eller även andra rör som elledningar, ventilationsrör eller liknande.
- Hur stammarna ser ut idag, exempelvis hur de är dragna och om det är olika speciallösningar eller böjningar.
- Standarden som badrummen ska ha vid återuppbyggnaden.
- Hur många lägenheter som finns i bostadsrättsföreningen.
Om din bostadsrättsförening har haft en underhållsplan för de kommande 50 åren, bör det finnas medel avsatta för stambytet. Det innebär att det inte bara är de nuvarande bostadsrättsägarna som behöver bekosta stambytet.
Bra att känna till är att ROT-avdrag inte är möjligt på de delar av stambytet som upphandlas av bostadsrättsföreningen.
Dags för stambyte och våtrumsrenovering i din brf? Vi hjälper dig!
Ta hjälp en erfaren projektledare från SBC – att anlita professionell hjälp vid stambyte lönar sig och gör livet för er i styrelsen enklare.
Läs mer om projektledning vid stambyte i brf Kontakta en projektledare
