Så tolkar du bostadsrättsföreningens årsredovisning

Vad innehåller årsredovisningen för en brf?

Årsredovisningen berättar historien om bostadsrättsföreningen med ord och siffror. Det är den rapport styrelsen lämnar efter ett avslutat räkenskapsår och som behandlas av medlemmarna vid föreningsstämman. Årsredovisningen ska innehålla förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter.

En bostadsrättsförening behöver inbetalningar av årsavgifter och hyror från medlemmar och hyresgäster för att kunna betala alla föreningens löpande kostnader, räntor, amorteringar och underhåll med mera och det är i årsredovisningen som medlemmarna kan se hur föreningens pengar använts under året.

Förvaltningsberättelsen – om året som gått och planen framåt

Den första delen av årsredovisningen kallas förvaltningsberättelsen och innehåller en allmän beskrivning av bostadsrättsföreningen och fastigheten. Den innehåller också styrelsens berättelse om föreningens utveckling under året som gått gällande ekonomi, fastighet och annat som har hänt.

Förvaltningsberättelsen visar i ord och nyckeltal det som räkenskaperna visar i siffror. Nyckeltalen visar hur ekonomin har utvecklats de senaste åren, du kan till exempel titta på:

Hur mycket lån föreningen har per kvadratmeter
Om föreningens belåning per kvadratmeter börjar närma sig 12 000 kronor/kvm kan det finnas anledning till att ifrågasätta föreningens stabilitet då den klassas som högt belånad. Om föreningen däremot har under 5 000 kronor/kvm är den lågt belånad.

Sparande per kvadratmeter
Ett standardmått för hur mycket en bostadsrättsförening behöver spara är runt 300 kronor/kvadratmeter. Det är dock viktigt att ha i åtanke att alla fastigheter är olika. För att veta om det sparande just din förening har är tillräckligt behöver nyckeltalet sparande jämföras med det behov av sparande som underhållsplanen visar.

Räntekänslighet – hur årsavgiften påverkas om räntorna höjs
Nyckeltalet visar hur många procent avgiften skulle behöva öka om räntan på lånen höjs med 1 %. Exempel: Om föreningen har 1 miljon i lån och 300 000 kronor i årsavgifter blir nyckeltalet 3,33 (1 000 000/300 000). Om räntan höjs med 1 % behöver då årsavgiften höjas med 3,33 % för täcka räntekostnaderna.

Hur årsavgiften har ändrats under åren
Du kan få en fingervisning om hur stabil föreningen är genom att kolla om avgiften har höjts under flera perioder eller om det varit höga höjningar under ett fåtal tillfällen. 

Förvaltningsberättelsen bör även innehålla uppgifter om underhållsåtgärder och om föreningen har en underhållsplan. Här hittar du också styrelsens förslag till resultatdisposition, det vill säga hur årets vinst eller förlust ska användas.

Resultaträkningen – föreningens intäkter och kostnader

I resultaträkningen hittar du uppgifter om föreningens intäkter och kostnader under året. Årsavgifter och hyror är ett vanligt exempel på intäkter. Klassiska kostnader är skötsel och underhåll av fastigheten, löpande kostnader som el, vatten och värme samt skatte- och räntekostnader.

Jämför gärna intäkterna och kostnader med föregående år. Underhållskostnaderna varierar ofta från år till år, vilket gör att resultatet på sista raden kan skilja sig mycket mellan åren. Visar resultaträkningen ett minusresultat, kan du testa att räkna bort underhållskostnaderna från årets resultat och se om det då blir ett positivt resultat för året.

En bostadsrättsförening ska fungera enligt självkostnadsprincipen. Det innebär att den ska ta in så stora avgifter och hyror att de täcker föreningens drift- och skötselkostnader samt räcker till underhållet av fastigheten, både i dag och på längre sikt. Däremot ska den inte samla på sig vinster.

Balansräkning – tillgångar och skulder i föreningen

Balansräkningen visar vilka tillgångar och skulder föreningen hade den sista dagen i räkenskapsåret. Här ser du också hur mycket pengar som finns i kassan.

Jämför du årets balansräkning med föregående år ser du hur kassan har förändrats. Har den minskat mycket bör du ta reda på varför, kan det vara för att något större underhåll har gjorts? Har den minskat utan att underhåll har utförts så bör du fråga styrelsen vad detta beror på.

Noter

I både resultat- och balansräkningen hittar du nothänvisningar, där du mer ingående kan läsa vad de olika posterna består av och jämföra dessa med föregående år.

En av noterna brukar visa hur föreningens lån är fördelade, samt vilka räntesatser och förfallodagar lånen har. Det är bra att se om det finns lån som löper ut snart, vilket kan påverkan räntan. En räntekostnad på under 20 procent är bra. Om den är över 40 procent, ska du se det som en varningsflagga.