Tänk på det här när du ska köpa bostadsrätt
Ska du slå till och köpa en bostadsrätt – då gör du kanske ett av livets viktigaste inköp. Det är mycket att hålla reda på när du ska köpa en lägenhet, därför har vi samlat allt du behöver tänka på och värdefulla tips inför ditt bostadsköp.
Månadsavgiften kan ändras
Månadsavgiften ska täcka alla utgifter som bostadsrättsföreningen har, samt till sparande inför kommande underhåll. Avgiften kan alltså förändras från år till år beroende på hur räntorna utvecklas, driftskostnadernas förändring och vilka reparationer och underhåll som behövs.
Det finns en uppfattning om att en låg månadsavgift betyder att föreningens ekonomi är god. Så behöver dock inte fallet vara. Både planerade och oplanerade underhållsåtgärder kan komma att påverka månadsavgiften på sikt. Därför är det viktigt att gå igenom underhållsplanen samt om föreningen har haft några problem med skador eller liknande. Om det inte framgår i årsredovisningen bör du fråga styrelsen.
Kolla om bostadsrättsföreningen har en underhållsplan
Varje bostadsrättsförening bör ha en underhållsplan som innefattar vad som ska åtgärdas men också en flerårsbudget som redogör hur det ska finansieras. Om en bostadsrättsförening inte har kontroll på fastigheten kan det innebära plötsliga och oförutsägbara utgifter som kan påverka årsavgiften. Höjda årsavgifter kan också påverka marknadsvärdet på bostaden negativt.
Checklista när du köper lägenhet
Innan visningen
- Läs förvaltningsberättelsen och årsredovisningen noggrant. Jämför om det stämmer överens med det du ser på lägenhetsvisningen.
- Titta på kassaflödesanalysen i årsredovisningen. Den ger dig en bild av föreningens faktiska betalningsförmåga under året.
- Jämför nyckeltalen i förvaltningsberättelsen över tid för att se hur föreningens ekonomi har utvecklats.
- Fråga styrelsen om det finns något du borde känna till innan du köper lägenheten.
Under visningen
- Se över de allmänna utrymmena och om fastigheten är välskött eller om det finns saker som behöver åtgärdas, exempelvis dörrar och fönster.
- Kolla på lägenheten flera gånger. Du som köpare har undersökningsplikt och ingen möjlighet att i efterhand klaga på saker som du hade kunnat upptäcka, därför är det viktigt att titta väldigt noga.
Checka av följande punkter
- Vilka åtgärder planeras i framtiden och vad har redan gjorts? Tänk på att stora åtgärder kan komma att påverka månadsavgiften. Fråga efter underhållsplanen om det inte framgår i årsredovisningen.
- Se efter om det finns några planerade avgiftshöjningar beslutade i årsredovisningen.
- Undersök om bostadsrättsföreningen hyr ut lokaler i fastigheten. Om lokalerna är svåruthyrda kan detta leda till en inkomstförlust för föreningen vilket i sin tur kan leda till höjda avgifter.
- Har föreningen hyresrätter i fastigheten? Hyresrätter är vanligen en dold ekonomisk tillgång för föreningen.
- Vad har föreningen för skulder och hur stora dessa är jämfört med taxeringsvärdet? Det kan vara svårt för en förening med hög skuldsättning att få nya lån.
- Vilka befintliga räntor har föreningen på sina lån jämfört med dagens ränta? Undersök om lånen kommer att läggas om inom en snar framtid. Om föreningen har höga skulder med en låg ränta kan kostnaden komma att höjas kraftigt om lånen läggs om till en högre ränta, och tvärtom.
- Kolla om föreningen har en finansieringspolicy som förklarar hur föreningen resonerar kring lånen. En finansieringspolicy är ett viktigt verktyg för styrelsen och även en trygghet för medlemmarna om hur föreningens finanser hanteras.
- Kom ihåg att ett bra kassaflöde är viktigt! Att ha en bra kassa som är oförändrad eller ökar under ett år är viktigare än ett bra resultat.
- Ett minusresultat betyder inte alltid att föreningen har dålig ekonomi. Det är föreningens förmåga att betala sina utgifter, det vill säga att det finns pengar i kassan, som är viktigt att kontrollera. Ett negativt resultat kan bero på stora underhållskostnader det senaste året eller stora avskrivningar.
Tre saker att titta efter i brf:ens årsredovisning
Har bostadsrättsföreningen en underhållsplan?
Underhållsplanen är ett viktigt verktyg för att brf:en ska kunna förutse och planera framtida underhåll – utan att det påverkar avgiften. Undersök också om det finns en plan för sparande och finansiering för planerat och oväntat underhåll.
Är det en äkta eller oäkta brf?
När du säljer en bostadsrätt i en oäkta bostadsrättsförening tillkommer skatt på reavinsten. Du har heller inte möjlighet till uppskov. När du säljer en lägenhet i en äkta brf kan du via uppskov skjuta upp skatten om vinstbeloppet används för att köpa en ny bostad.
Vad är månadsavgiften för bostadsrätten?
En hög avgift behöver inte betyda att bostadsrättsföreningen har dålig ekonomi. Det kan exempelvis bero på sparande till buffert för framtida underhåll. Kolla även om avgiften har höjts under flera perioder eller om det varit höga höjningar under ett fåtal tillfällen. Det kan ge en fingervisning om hur stabil en bostadsrättsförening är.
