Hur man omvandlar en lokal till lägenhet
Lokaler som står tomma kostar pengar. Om din bostadsrättsförening funderar på att omvandla en lokal till en lägenhet, får du här tips på hur ni kan gå till väga och vad som är bra att tänka på.
Bostadsrättsföreningens lokaler kan vara dolda tillgångar
Många bostadsrättsföreningar sitter i dagsläget på en dold tillgång utan att veta om det. Att omvandla tomma och oanvända lokaler till lägenheter kan nämligen innebära stora ekonomiska vinster för en förening, vilket i slutändan gynnar medlemmarna.
Är det alltid en fördel att omvandla en lokal?
Det beror på vad lokalen används till i dag. Om lokalen hyrs ut i dagsläget, finns det en risk att hyresintäkten går förlorad, men om den inte används innebär omvandlingen nya intäkter för föreningen. Det är dock ett komplext arbete som kräver mycket förarbete och engagemang från styrelsen under hela resans gång.
Tänk på det här innan din brf omvandlar lokaler
Börja med en förstudie
Första steget är att göra en förstudie för att kartlägga möjligheterna. Förutom att undersöka vilken budget föreningen har, behöver man kartlägga byggnormer som exempelvis takhöjd, ljusinsläpp och boarea i lokalen. Ju bättre läge, storlek, årsavgift och utsikt ytan har, desto värdefullare är lokalen att omvandla. När möjligheterna har kartlagts är nästa steg att söka bygglov för omvandlingen.
Tänk långsiktigt
Vid ett så pass stort beslut som en omvandling är det viktigt att tänka långsiktigt och ställa sig frågan om föreningen kommer att behöva ytan om 10 eller 20 år. När en lokal väl byggts om till en lägenhet, är det svårt att konvertera tillbaka den till en lokal. Under 70-talet var det exempelvis populärt med vävstugor. Trots att de ofta står tomma i dag kan det komma andra trender och behov som gör att lokalen blir användbar och värdefull för föreningens medlemmar. Ett exempel på detta är den ökade efterfrågan på coworking-ytor.
Bestäm hur ni går till väga
När beslutet om att omvandla en lokal till lägenhet är taget, är det dags att bestämma hur omvandlingen ska gå till.
Sälj byggrätten till en byggentreprenör
Ett sätt att göra det på är att sälja av byggrätten till en byggentreprenör som köper lokalen och på så sätt blir tillfälligt medlem. Byggföretaget bygger då om lokalen till en eller flera lägenheter och säljer därefter vidare de färdiga bostäderna. Detta alternativ minimerar riskerna för bostadsrättsföreningen och är därför något som vi på SBC rekommenderar. Men kom ihåg att undersöka om föreningens stadgar tillåter juridiska personer som medlemmar. Om detta inte tillåts måste stadgarna ändras, vilket kräver två stämmobeslut efter varandra.
Sälj lokalen till en medlem
Ett annat sätt är att föreningen säljer lokalen till en medlem. Då ansvarar medlemmen för arbetet och att det sker på ett korrekt sätt. Om föreningen väljer att göra på det här sättet, är det extra viktigt att resultatet besiktigas, eftersom det är svårare för föreningen att ha insyn i arbetet.
Gör arbetet själva
En tredje möjlighet innebär att ni i föreningen själva gör arbetet. Vid försäljning kan detta ha ekonomiska fördelar, men under arbetets gång är det bostadsrättsföreningen som är ansvarig och måste garantera att det färdigställs. Det behöver inte vara ett problem, men under ombyggnationer kan mycket som varit dolt dyka upp och leda till komplikationer och uppskjutna tidplaner.
Bestäm hur ni går till väga
När beslutet om att omvandla en lokal till lägenhet är taget, är det dags att bestämma hur omvandlingen ska gå till.
Sälj byggrätten till en byggentreprenör
Ett sätt att göra det på är att sälja av byggrätten till en byggentreprenör som köper lokalen och på så sätt blir tillfälligt medlem. Byggföretaget bygger då om lokalen till en eller flera lägenheter och säljer därefter vidare de färdiga bostäderna. Detta alternativ minimerar riskerna för bostadsrättsföreningen och är därför något som vi på SBC rekommenderar. Men kom ihåg att undersöka om föreningens stadgar tillåter juridiska personer som medlemmar. Om detta inte tillåts måste stadgarna ändras, vilket kräver två stämmobeslut efter varandra.
Sälj lokalen till en medlem
Ett annat sätt är att föreningen säljer lokalen till en medlem. Då ansvarar medlemmen för arbetet och att det sker på ett korrekt sätt. Om föreningen väljer att göra på det här sättet, är det extra viktigt att resultatet besiktigas, eftersom det är svårare för föreningen att ha insyn i arbetet.
Gör arbetet själva
En tredje möjlighet innebär att ni i föreningen själva gör arbetet. Vid försäljning kan detta ha ekonomiska fördelar, men under arbetets gång är det bostadsrättsföreningen som är ansvarig och måste garantera att det färdigställs. Det behöver inte vara ett problem, men under ombyggnationer kan mycket som varit dolt dyka upp och leda till komplikationer och uppskjutna tidplaner.
Skriv tydliga avtal
Sist men inte minst gäller det att skriva avtal där det bland annat tydliggörs på vilka villkor som föreningen upplåter lokalerna och hur allt ska genomföras. En omvandling av en lokal till en lägenhet är komplex och kräver mycket arbete. Det är därför viktigt att styrelsen är involverad och aktiv hela vägen så att inget hamnar på drift.
Vi hjälper din bostadsrättsförening med omvandling av lokaler
Behöver ni hjälp med det praktiska arbetet eller med rådgivning och kontrollering? Våra projektledare tar ett övergripande ansvar och tar hand om de förstudier, upphandlingar och besiktningar som krävs för att ni ska lyckas med ert projekt. Kontakta oss redan idag!
